Régularisation ou annulation partielle d’un permis de construire : sécurité juridique de l’opération immobilière
Régularisation ou annulation partielle d’un permis de construire : sécurité juridique de l’opération immobilière
LA REGULARISATION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS DE VALIDITE
Par le titulaire du permis de construire
Les praticiens n’ont pas attendu l’intervention du législateur pour tenter de régulariser un permis de construire -obtenu ou en cours d’exécution- exposé à un risque d’annulation.
Cette pratique a été validée par un important arrêt du Conseil d’Etat « Fontaine de Villiers » du 2/02/2004 :
« lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, etc. »
Sur demande du juge (L. 600-5-1 CU)
L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme élargit l’application de cette pratique en créant l’article L. 600-5-1 du CU qui permet au juge administratif d’inviter le pétitionnaire, en cours d’instance, à déposer une autorisation modificative en vue de régulariser son permis de construire.
En pratique et dans la mesure où il ne s’agit que d’une simple faculté pour le juge administratif, le pétitionnaire n’attend pas, le plus souvent, pour déposer une demande autorisation modificative en vue, lorsque cela est possible, de régulariser le permis de construire au regard des arguments soulevés par le requérant qui le conteste.
L’ANNULATION PARTIELLE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF
D’un permis « indivisible »
Depuis la loi E.N.L. du 13 juillet 2006, le juge administratif dispose également de la faculté d’annuler partiellement un permis de construire lorsque le vice qui l’entache peut être régularisé (L. 600-5 du CU).
L’arrêt du 1er/10/2015 précise les modalités d’application de ce texte :
- Il réaffirme que l’annulation partielle peut avoir lieu même si le projet n’est pas divisible (cf. § suivant) ;
- Il précise ses conditions d’application à la lumière du régime des autorisations modificatives :
- Les travaux autorisés ne doivent pas être achevés
- la régularisation du vice ne doit pas modifier l’économie générale du projet
D’un permis « divisible »
Cette faculté d’annulation partielle doit être distinguée (dixit arrêt du 1er/10/15) de la possibilité traditionnelle pour le juge administratif d’annuler partiellement les actes dits « divisibles »*3. Concrètement, en matière de permis de construire, le juge peut ainsi prononcer l’annulation partielle d’un projet global qui aurait pu faire l’objet « d’autorisations distinctes » (CE 15/05/13, no 341235).
Par exemple, peut être considéré comme divisible un projet qui porte sur des immeubles séparés (CE 16/01/70, no 59145) et « indivisible » un projet ne portant que sur un seul immeuble (possibilité ici d’annuler partiellement sur le fondement de l’article L. 600-5 du CU cf. § précédent).
À noter
- Le dépôt d’un permis de construire modificatif n’est pas possible après l’achèvement des travaux matérialisé par le dépôt de la DACT*2. Un nouveau permis devra alors être déposé.
- Le JA admet, sur le fondement de la théorie des actes divisibles, que les prescriptions grevant les autorisations d’urbanisme puissent être contestées par le pétitionnaire (cf. BDPI no 2015- 07). Exemples d’annulations partielles art. L. 600-5 CU à l’insuffisance du nombre de places de stationnement d’un projet : CAA Lyon, 4/06/15 req. no 14LY00058 ; à la dimension insuffisante des aires de stationnement d’un projet : CAA Nantes, 17/04/15, req. no 14NT00537.
Abréviations & Compléments
*1 ou PA, DP etc.
*2 déclaration d’achèvement,
*3 Renaud Thiele, « Annulations partielles et annulations conditionnelles », AJDA 2015, p. 1357